返回 2023年09月01日

　　“存量房贷调整已是大概率事件。”招商银行行长助理彭家文近日在该行半年报业绩发布会上表示。日前，包括农业银行、招商银行、中信银行在内的多家上市银行回应了存量房贷利率调整问题。部分银行表示，已制定好房贷利率下调预案，但最终方案尚未明确。

　　多家银行
　　已制定下调预案
　　近期，人民银行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率。8月29日，农业银行副行长林立在业绩发布会上表示，“在有关政策方案明确后，我们将抓紧制定具体的操作细则，会尽快完善好合同文本的准备，做好系统衔接，加紧系统改造调整等方面的工作，积极做好组织实施。”
　　与此同时，还有多家银行高管表示正密切关注中。建设银行首席财务官生柳荣表示，当前监管部门的具体细则暂未出台，各家银行也在沟通，出台后会对净息差造成一定下行压力。华夏银行行长关文杰回应称，正密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展。此外，多家银行还表示，客户近期提前还贷的现象有所缓解。
　　银行调整存量房贷利率在此前已有先兆。8月21日，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.2%，较上月维持不变。

　　非一线城市或更受益
　　央行数据显示，截至今年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。据中金公司分析师测算，当前银行存量按揭利率为4.7%左右，假设存量按揭利率下调70BP降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元。
　　不过，华创证券研报认为，预计最终符合调整利率加点的按揭占比有限，若静态测算，按揭占比低的中小银行受到的影响更为有限。中信建投证券和中泰证券分析认为，从客户的角度而言，不具有提前还款能力的客户议价能力有限，在与银行的协商中能获得的让利较小。
　　资料显示，2008年调降存量房贷利率时，由于当年“转按揭”盛行，银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率七折优惠。而如今，相对于彼时调降存量房贷利率时的贷款规模和政策环境，住房按揭贷款的定价已发生较大改变。
　　招商证券银行业首席分析师廖志明此前撰文称，当前按揭贷款定价机制已采用“三层定价机制”：一是全国层面，监管部门确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。这些情况与上一轮调降时已有较大不同。
　　从存量房贷利率调整的可能路径来看，廖志明认为，可能的方案为：存量按揭贷款加点高于目前区域最新加点幅度的，按揭贷款加点有可能下调至最新的，低于最新加点幅度的保持不变。由于按揭贷款利率需要遵循区域下限，存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。为了推进存量按揭利率调整工作，银行可以在手机银行、网上银行等设置调整申请链接，让客户自主申请，也可以网点线下申请，操作难度很低。
　　另一方面，廖志明预计，由于近几年北上深房贷利率加点政策保持稳定，加点幅度保持不变，若遵循区域政策，大部分北上深按揭客户或没法受益于存量按揭贷款利率下调，北上深以外区域或显著受益。而广州近几年已大幅下调过加点。数据显示，目前96个城市中，执行利率普遍在3.7%～4.0%左右。
　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，北上深下调空间可能不大，一线城市以外的地区受益于利率下调的空间可能相对大一些。
　　据《证券时报》